深圳新闻网讯 “其实深圳楼市还没有调整到位，与其说‘救市’，不如等待泡沫破灭后的真正理性发展。”昨天，在上海财经大学和华燕置业策划集团主办的“亚洲房地产学会第13届年会暨房地产金融服务论坛”上，就近日市场热议的深圳楼市“救市论”，又有不少专家认为“为时尚早”。
财华金融地产研究院名誉院长印堃华认为，深圳目前公布的成交均价无法反映楼市实际价格水平，只能反映结构性问题，因为深圳关内没有多少新盘成交，成交集中于关外，所以平均价格被拉低，这与上海楼市豪宅成交量减少均价就下降是一个道理。他也不否认深圳部分楼盘的确价格下调，但这也是由于深圳楼市里有很多炒房团，他们在发现风险之后集中抛盘，导致短期内的房价下降，至于成交量下降也是由于购房者吃不准市场真实状况，只能持币等待政策明朗的原因。“所以我的观点是用不着‘救市’，我们只要不‘打市’，按正常发展规律，将原先不合理的现象消除，房地产自然能向上发展，因为市场内的有效需求是刚性的，只需由市场规律调节。”
上海财经大学房地产研究中心主任丁健教授也表示，年初其应邀赴深圳考察时便指出深圳楼市问题严重，主要是开发商炒作和投机性的炒家太多，所以一旦面临调整，过程一定相当痛苦。“但我并不赞同目前深圳业内的‘救市’呼声，也许跌到底后深圳楼市才能真正吸取教训，也更有利于促进它未来的理性、平稳发展。”丁健坦言，“深圳外来人口众多，在此基础下相信楼市在调整到位后会恢复过来的；深圳楼市也有自己的特点，如除了政策性保障类住房，还有‘城中村’解决低收入阶层的住房问题，但是普通白领所在的‘夹心层’，却是在此轮深圳楼市的疯狂和衰弱中最焦虑的，其实深圳要加大对这部分人群的住房保障。”
不过上述专家也指出，眼下有关部门非常关注楼市问题。据透露，前不久相关部委在中国房地产业协会的主持下已召开过全国房地产市场形势研讨会，稳定楼市的目标相当明确。“说实话，股市已经大跌，也没什么大的风险，但楼市若来个暴跌，中国经济问题就大了。”有关人士直言。
“但我认为，稳定楼市是不让房价大起大落，并不是指不允许楼市有任何波动。目前我国楼市成交低迷，正是市场步入自然调整的信号，这种调整带来的负面影响永远是最小的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，“房地产的所谓‘救市’只会埋下更大的隐患。在市场需要自然调整时，究竟是允许市场自然去挤压泡沫，还是人为去‘托市’地进一步吹打泡沫，积累矛盾，以致最终引发美国式次贷危机？现在，我们还有选择机会。”
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楼市"末日"将来临? 别拿房价下跌"绑架"紧缩政策
今年以来，全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。对此，有专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗？恐怕未必。
首先应该弄清楚几个问题。
一是目前房价下跌的“灾情”究竟有多严重？不妨来看一组最新数据——深圳5月住宅均价比去年10月的高点下降30%左右，6月房价止跌；上海住宅价格上半年上涨了7.26%，比去年下半年涨幅趋缓，但仍在高位上温和上行；5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%；招商证券统计，上半年重点城市的成交量总体上出现了30%以上的降幅。
以上数据显示，成交低迷仍是目前楼市最大特征，但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来，作出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。
二是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。
万科6月销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。分析师指出，这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。
至于资金紧张的情况，并非房地产业所独有，所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高，但其利润率也高，2007年房地产业毛利率在A股市场所有行业中排第一。分析师认为，那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大，这显然是由企业经营策略决定的。
此外，房地产业在“大洗牌”中也并非无所作为。日本、香港、美国的经验证明，在房价下跌30%-90%的同时，大地产商可以抓住机会兼并中小同行，更可以趁机压低地价、降低成本，从源头上挤出泡沫。
三是银行受到的冲击有多大？支持“救市”的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”，主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。
银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。
目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。
这样看来，幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法过于天真。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。
来源： 检察日报
